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浅析《民法典》与评估之物权价值的量化

时间:2021-01-22 19:20:52 来源: 人气:359

摘要2020年5月28日,十三届全国人大三次会议表决通过了《民法典》,自2021年1月1日起施行。《民法典》立法的目的在于保护民事主体的合法权益,维护社会和经济秩序,使用人民社会的生活秩序和财产流转秩序得到稳定发展,保障中国特色社会主义稳步发展,使社会主义核心价值观得到弘扬。中共中央总书记习近平强调,《民法典》在中国特色社会主义法律体系中具有重要地位,是一部固根本、稳预期、利长远的基础性法律,对推进全面依法治国、加快建设社会主义法治国家,对发展社会主义市场经济、巩固社会主义基本经济制度,对坚持以人民为中心的发展思想、依法维护人民权益、推动我国人权事业发展,对推进国家治理体系和治理能力现代化,都具有重大意义。《民法典》对于评估行业影响深远,本文试从《民法典》的规定,分析物权价值量化及价值量化需要注意的问题,以此抛砖引玉,与评估从业者共同学习。





《民法典》共七篇1260条,包括总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任和附则七篇章。其中物权篇共五分篇二十章258条,内容十分丰富,涵盖产权登记、所有权、用益物权、担保权和占有等。物权是人们赖以生存之有限物资享有权,是民事主体依法享有的重要财产权,随着社会经济的发展,人们越来越意识到如何更好的实现财产的使用价值,做到物尽其用,使财产保值增值。所谓物尽其用就是在物权法定原则之下,通过物权类型的设定、物权内容的规范、物权行使方式的完善等一系列手段,为作为生产要素的各类不动产和动产进入市场实现资源合理配置创造条件,从而充分发挥物的使用价值和交换价值。

以下围绕物权篇的内容,从物尽其用的视角,谈谈物权与评估及其评估需要注意的问题。在《民法典》的条款内容中,并未明确要求物权需要评估,但从相关条款规定不难看出,物权被征收、征用或者在进入市场实现资源合理配置时,需要进行价值评估。


01

不动产的征收、征用


《民法典》第二百四十三条规定:“ 为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收集体所有的土地,应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。征收组织、个人的房屋以及其他不动产,应当依法给予征收补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”

该条是对国家征收不动产(含土地、房屋及其他不动产)及其地上附着物的相关规定。征收不动产应当支付补偿费,对丧失所有权人给予合理的补偿。征收集体所有的土地,应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿等费用。征用单位、个人的房地产或者其他不动产的,应当给予拆迁补偿,维护被征用人的合法权益。征收居民住房的,还应当保障被征收人的居住条件。征收征用涉及的物权价值量化包括征收集体土地的补偿费、征用单位或者个人不动产的补偿费及其他不动产的补偿费用等,这些物权价值量化往往需要通过第三方评估其价值作为确认补偿的参考和依据。同样,《民法典》第三百五十八条对因公共利益需要提前收回建设用地使用权的,也规定按照第二百四十三条的规定给予补偿,并退还相应的出让金。综上所述,不管是征收征用补偿费还是退还出让金,一般也是通过第三方评估其价值提供相应的参考。《民法典》第三百二十七条规定因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿”。同样,因不动产或者动产被征收征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,也应给予补偿,补偿的金额往往通过第三方评估得出相应的价值作为补偿费用确定的参考和依据。


02

自然资源的有偿使用


《民法典》第三百二十五条规定:“国家实行自然资源有偿使用制度,但是法律另有规定的除外。”

该条是对自然资源有偿使用的规定。在我国,自然资源分为国家所有和集体所有两种公有制度。国家所有的自然资源,实行有偿使用制度,即在经过行政许可取得自然资源的物权时,需要支付必要的对价,使自然资源所有者在经济上更充分地得到实现,充分发挥市场对经济发展的积极作用,避免无序使用,造成资源浪费,损害国家利益。

联合国出版的文献中对自然资源的含义解释为:“人在其自然环境中发现的各种成分,只要它能以任何方式为人类提供福利的都属于自然资源。从广义上来说,自然资源包括全球范围内的一切要素,它既包括过去进化阶段中无生命的物理成分,如矿物,又包括地球演化过程中的产物,如植物、动物、景观要素、地形、水、空气、土壤和化石资源等。”自然资源是一个相对的概念,随着社会生产力水平的提高和科学技术的进步,先前尚不知其用途的自然物质逐渐被人类发现和利用,自然资源种类日益增多,自然资源的概念也不断地被深化和发展。在国土开发利用中,自然资源包括土地资源、气候资源、水资源、生物资源、矿产资源、森林资源、草原资源、海洋资源、湿地资源、能源资源、旅游资源等。当前自然资源物权价值通常需要量化的包括土地资源(建设用地、农用地)、矿产资源、森林资源、草原资源、海洋资源、湿地资源等六大类资源。国家在提供有偿使用时,需要对“有偿”的价格进行评估,这也需要第三方对自然资源进行价值评估。如国有建设用地使用权出让底价的确定,一般都需要委托土地评估机构进行评估,为确定出让底价提供参考和依据。其他类型的自然资源在进入市场时亦是如此。


03

地役权的设立


《民法典》第三百七十三条规定:“设立地役权,当事人应当采用书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款:(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)供役地和需役地的位置;(三)利用目的和方法;(四)地役权期限;(五)费用及其支付方式;(六)解决争议的方法。”条款内容明确要在合同中包含“费用”,该费用就是地役权价值的量化,需要评估机构参与,但其价值量化是比较复杂的,评估时需要注意以下几点:首先,地役权是在他人的不动产之上设立的供自己的不动产便利使用,以提高自己的不动产效益的用益物权的使用价值。地役权的产生,必须有两个不同权属的不动产存在,其是一种独立的物权,区别于相邻权。其次,设定地役权的原则是应当以对供役地损害最小的方法为之,且不得违背公共秩序与善良风俗。当事人设定禁止袋地通行为内容的地役权,或者设定容忍权利滥用的地役权,都不符合公序良俗原则,不具有法律效力。再次,地役权自地役权合同生效时设立,而不是登记生效。地役权设立后,可以登记也可以不登记,当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记,确认地役权;地役权未经登记的,不得对抗善意第三人。最后,地役权不得单独转让,也不得单独抵押。


04

关于抵押权


《民法典》第三百九十四条规定:“为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。”押品评估业务是评估机构常规业务,不论是抵押权设立时还是债务人到期不能偿还债务需要处置抵押物时,往往需要第三方评估,如涉及抵押物的处置,《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款明确:“对拟拍卖的财产,人民法院可以委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。”这是有明确规定可以委托评估机构进行评估的业务。由于抵押评估涉及两方及以上利益,在开展抵押权评估业务时,应注意以下规定:一是知悉不得抵押的财产,包括土地所有权、集体所有的土地使用权(包括宅基地、自留地和自留山等)、以公益为目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施和依法被查封、扣押、监管的财产等。二是为实现房地一体主义,避免在抵押权设置上出现纠纷,以建筑物抵押的,该建筑物占用的范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权的,该土地上的建筑物一并抵押。三是抵押权是最重要的担保类型,其价值功能在于被担保债权的优先受偿性。即与债务人的普通债权人相比,抵押权人有权就抵押物卖得的价金优于普通债权人而受清偿。四是农村集体经济组织兴办企业或者其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业使用的建设用地,其土地使用权可以依法抵押的,实现抵押权后,未经法定程序,不得改变土地所有权的性质和土地用途。


05

土地承包经营权的价值


《民法典》第三百四十二条规定:“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得权属证书的,可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。”第三百四十三条规定“国家所有的农用地实行承包经营的,参照适用本编的有关规定” 。从规定看,不论是农村集体土地还是国有农用地,其土地承包经营权都可以流转。土地承包经营权是我国农村经济体制改革的产物,对于促进我国农村经济的发展意义重大。随着社会经济的发展,为能够发挥土地资源这一重要生产要素的作用,激发生产力,需要让土地承包经营权进入市场。土地承包经营权不同于建设用地使用权,也不同于地役权、抵押权,它是基于农村土地实行承包经营的物权。现阶段深化农村土地制度改革,顺应农民保留土地承包权、流转土地经营权的意愿,将土地承包经营权分为承包权和经营权,实行所有权、承包权、经营权分置并行,着力推进农业现代化,是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新。土地承包经营权在进入市场的过程中,其价值需进行量化。如何量化土地承包经营权的价值,这在评估技术上存在一定的难度,需要根据不同的土地用途、土地使用年限进行评估。如耕地法定承包期为三十年,承包期届满,由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。


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