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工业房地产估价技术指引(试行)

时间:2021-01-22 19:00:36 来源: 人气:379

浙江省工业房地产估价技术指引

二0一九四月


   正文:

浙江省工业房地产估价技术指引


1  范围

文件规定了工业房地产估价中需要收集的资料、实地查勘流程、各种估价方法的适用范围、估价技术要点相关参数的选取

本文件适用范围:浙江省范围内的工业房地产估价活动。


2  规范性引用文件

GB/T 50291-2015 房地产估价规范

GB/T 50899-2013 房地产估价基本术语标准

GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程

GB/T 18507-2014 城镇土地分等定级规程

GB/T 21010-2017 土地利用现状分类

3  工业房地产分类

工业房地产分类根据业态分为生产型工业房地产与创新型工业房地产。生产型又分为标准工业房地产非标准工业房地产

生产型标准工业房地产 是指具有广泛通用性的、用于生产的工业用途房地产

生产型非标准工业房地产 是指为适合使用者行业特点建造用于生产工业用途房地产

创新型工业房地产 是指文化创意、信息软件、物联网、节能环保、现代物流等具有显著创新、创意特征,从第二产业中分离出来的以产品研发、核心技术产品生产试验为主用途的物业。


4  需要搜集的资料

4.1 需要委托方提供的资料

4.1.1 《不动产权证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》集体土地使用证

4.1.2 《国有建设用地使用权出让合同》;

4.1.3 估价对象宗地图宗地内建筑总平图及场外地下管道图纸

4.1.4 产权单位营业执照;

4.1.5 出租的工业房地产需提供租赁合同、租金支付凭证等;

4.1.6 生产型非标准工业房地产需提供真实建筑工程竣工决算报告、真实造价审计报告等;

4.1.7临时改变用途的工业房地,需提供相关部门批准临时变更用途的证明和批复,以及与相关管理部门签订的临时变更用途缴纳土地收益金合同;

4.1.8 主要构筑物、附属物清单及其他相应资料。

4.1.9 其他在实地查勘过程中需要申明或提供的相关资料。


4.2  评估专业人员搜集的资料

4.2.1地区经济增长、财政金融状况与银行存贷款利率、产业政策、技术创新、物价工资及就业水平、相同或相关产业的市场状况等;

4.2.2 所在区域的工业区的性质、相关产业的配套及聚集程度、未来的发展趋势、区域的规划管制等影响区域因素的资料

4.2.3 估价对象所在地相关的基准地价成果及修正体系、房屋重置价标准、建筑工程造价标等相关资料;

4.2.4 与估价对象用途、区位、权利等相同或相近的交易或租赁信息资料;

4.2.5 估价对象权属及实物状况的资料

4.2.6 其他相关资料


5  现场查勘流程

5.1 现场查勘的流程

5.1.1 明确估价基本事项

5.1.2 约定实地查勘事宜

5.1.3 提交估价资料清单

5.1.4 实地查勘估价对象

5.1.5 整理及补充查勘资料


5.2 现场查勘要点

5.2.1收集的登记资料复印件应清晰完整,对权属证明原件进行验对核实,并要求估价委托人在复印件上签字加盖公章确认

5.2.2 环境状况、交通条件、产业聚集程度、基础设施条件及与重要场所(机场、码头、火车站、高速公路、国道与省道)的距离

5.2.3厂区查勘内容

a) 坐落:门牌号、厂区名称、四至

b) 建筑物:建筑物栋数(已建与未建未完工在建工程)及各栋建筑的功能、每栋楼的建筑结构、层数、各层使用功能、各层层高、开间尺寸、建成时间、设施设备、装修装饰、新旧程度、交通及维修保养和使用情况。除此以外,针对特殊用途的厂房,应了解其内部结构,如:跨度、高度、高强度承重地面等的实物状况及建造成本

c) 附属物及配套工程情况:厂区大门、围墙、挡土墙、护坡、厂区道路、绿化场外地下管道

d) 土地情况:面积、形状、临路状况、位置、实际利用限制、容积率、地形、地势、土地平整状况、土地开发程度、权属状况及土地使用年限

5.2.4应核实估价对象实际状况与登记状况的一致性

a) 不动产权利人与估价委托人是否一致;

b) 不动产登记地址与实际查勘坐落是否一致;

c) 不动产权属证明之间的登记地址是否一致;

d) 不动产权属证明附图上的宗地形状或建筑物外形、方位是否与实物一致;

e) 土地、建筑物估价范围是否对应;

f) 土地、建筑物是否同时列入估价范围;

g) 不动产登记楼层与实际楼层、登记建筑结构与实际建筑结构、登记用途与规划用途、实际用途是否一致;

h) 不动产登记建筑面积、土地面积与实际查勘规模是否相当;

i)土地、建筑物估价范围内是否存在没有办理权属登记的临时建筑或违章建筑。

5.2.5对于抵押评估,调查核实抵押房地产在价值时点是否存在权利上的各种限制如有无租约限制,是否存在法定优先受偿权利及其数额等情况。

5.2.6对于房地产范围内的其他定着物,应与委托人、相关权利人确认是否列入估价范围,并由估价委托人、相关权利人签字或加盖公章确认。


6  现场查勘照片拍摄要求

评估专业人员应拍摄反映估价对象的内部状况、外部状况和周围环境状况的照片,尽可能反映估价对象的立面,尽可能反映室内的功能与装修,尽可能在一张照片中把地面、墙面、天棚都拍摄到

具体包括厂区大门门牌地址总平面示意图每幢建筑物的整体外观、内部照片、特殊部位照片(行车及吊车梁,能反映跨度、开间、层高的部位,特别构造的部位)、周边环境照片以及可比实例的外观照片(未采用比较法进行估价时,可不包括该照片)等。


7  估价方法

7.1 比较法

7.1.1 比较法定义

比较法是选取一定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

7.1.2 比较法适用的估价对象

 比较法适用的工业房地产估价类型生产型标准工业房地产创新型工业房地产

7.1.3可比实例选取的一般要求

a) 选择与估价对象处于同一供求圈内(同一行政区、同一土地级别范围、同一工业园区);对于新开发区域,因工业房地产市场交易不活跃,可邻近行政区较多的交易中选取

b) 选择与估价对象法定用途与实际用途两者均相同的交易实例 

c) 选择与估价对象相同或类似容积率、规模、档次、建筑结构的交易实例

d) 选择成交日期与价值时点接近的交易实例参照工业用地比较法评估,成交日期通常不宜超过2年,且不得超过3年)

7.1.4 房地产状况调整

房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整

a) 区位状况因素表

因素类型

内容

信息来源

行政因素

规划限制、政府的特殊政策、产业管制等,同等条件下行政因素越好,评分越高;

现场、区域规划

工业成熟度

所在工业区性质、相关产业的配套及集聚状况、工业区未来发展趋势等,同等条件下工业成熟度越高,评分越高;

现场、地图、工业区规划

交通状况

对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地(高速公路、码头、机场)距离及货物集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等,同等条件下交通状况越好,评分越高;

现场、地图

环境状况

污染排放状况及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等,同等条件下环境状况越好,评分越高;

现场、地图

基础设施状况

供水、排水、供热、供气、电信等的通达和供给

现场

b) 实物状况因素表

因素类型

内容

信息来源

土地实物状况

土地面积

国有土地使用证、不动产权证

土地形状

现场、宗地图

地形、地势

现场、图纸

地质、土壤

现场、设计资料

土地开发程度

现场、设计资料、图纸

建筑物实物状况

建筑面积

房屋所有权证、不动产权证

结构

房屋所有权证、不动产权证、现场、设计资料、图纸(设计及竣工)

设施设备

现场、设计资料、图纸(设计及竣工)

装修装饰

现场、图纸(设计及竣工)

层高

现场、图纸(设计及竣工)

总层数

现场、图纸(设计及竣工)

空间布局

现场、设计资料、图纸(设计及竣工)

建筑功能

现场

工程质量

现场

外观

现场

新旧程度

建造年代

物业管理

现场

使用及维护状况

现场

完损状况

现场

c) 权益状况调整

权益状况根据规划条件(含容积率)、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等因素指标进行调整。

7.1.5 修正系数的确定

“修正系数的确定”要求说清楚修正系数的确定过程,并把握好修正系数数值的合理性和修正幅度的合理性。

a) 容积率修正

已经开发完毕的工业房地产在比较法评估时原则上不需要进行容积率单独修正。如同期城镇基准地价修正体系另有规定,可参照修正体系成果将容积率代入其中进行测算修正。

b) 土地使用年期修正

土地使用年期修正是指待估宗地年期修正指数与比较实例年期修正指数的比

值。比较法中土地使用年期修正系数测算公式为:

图片


式中:

E-----土地使用年期修正系数

r-----土地还原率

m-----待估地的使用年期

n-----比较实例的使用年期

土地还原率是土地修正的中间参数,比较法土地还原率取值主要有两种技术途径,一是查询同期城镇基准地价内涵设定的工业用地土地还原率,二是采用租售比法,风险调整值法、投资报酬率排序法确定。

c) 市场状况调整

使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理。通常采用工业地价指数进行调整

7.1.6 价格修正及调整

在建立价格可比的基础上,应对可比实例价格进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况修正、实物状况修正、权益状况调整等五项。任何一项单项调整幅度不宜超过20%,综合调整调整幅度不宜超过30%。

经修正和调整后的各个可比实例价格中,最高价与最低价的比值不宜大于1.2。

对修正和调整后的可比实例价格,应根据它们之间的差异程度,可比实例房地产与估价对象房地产的相似程度等,选用简单算数平均、加权算术平均等计算比较价值,测算出估价对象的价值。

7.2  收益法

7.2.1收益法定义

预测估价对象的未收益,利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

7.2.2 收益法适用范围

收益法适用的工业房地产估价类型为生产型标准工业房地产创新型工业房地产

7.2.3  公式

a) 选用全剩余寿命模式进行估价时,收益价值应按下述公式计算:



式中:

V——收益价值(元元/平方米)

Ai——未来第i年的净收益(元元/平方米)

Yi——未来第i年的报酬率(%)

n——收益期(年)

b) 选用持有加转售模式进行估价时,收益价值应按下述公式计算:

   

式中:

V——收益价值(元元/平方米)

Ai——期间收益(元元/平方米)

Vt——期末转售收益(元元/平方米)

Yi——未来第i年的报酬率(%)

Yt——期末报酬率(%)

t——持有期(年)

7.2.4 工业房地产收益法参数取值

收益法参数取值

项目

构成

参数取值(建议)

房地产有效毛收入

潜在毛租金收入×(1-租金损失率)+押金(担保金)利息

采用比较法确定租金水平比较实例不应于3个;有合同租约限制的原则上采用租约租金合同租金明显高于或低于市场客观租金的应调查租赁合同的真实性,分析解除合同的可能性及其对收益价值的影响。租金损失率包含空置率、收租损失

房地产年总费用

年管理费

有效毛租金收入×管理费率

2%-4%

年维修费

房屋重置价×年维修费率

1.5%-2.5%,重置价参考估价对象所在地区的房屋重置价标准

年保险费

房屋重置价×保险费率

0.15%-0.25%,重置价参考估价对象所在区域的房屋重置价标准

年税金

房产税

房产原值×70%×1.2%或不含增值税租金收益×12%

增值税

按国家相关规定执行

城建维护税

增值税×备注税率;纳税人所在地在市区的,税率为7%纳税人所在地在县城、镇的,税率为5%纳税人所在地不在市区、县城或镇的税率为1%

教育费附加(含地方)

增值税×5%教育费附加:3%、地方教育费附加:2%)

印花税

有效毛收入-增值税)×0.1%

城镇土地使用税

查询对照

房地产年纯收益

房地产有效毛收入-年总费用


报酬率


市场提取法、风险调整值法或投资报酬率排序法

收益年期


收益期是通过土地使用权剩余期限与建筑物可使用年限剩余经济寿命比较来确定,即根据孰短原则来求取该评估对象的收益期并应考虑超出收益期的土地使用权剩余期限价值建筑物在收益期结束时的价值现到价值时点的价值(未约定无偿收回);如约定土地使用权期间届满无偿收回土地使用权及地建筑物,不考虑到期后土地使用权及地建筑物的价值

备注:潜在毛租金收入是否考虑物业费、水电费应进行说明

7.3  成本法

7.3.1成本法定义

测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧,将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

7.3.2 成本法适用范围

成本法适用的工业房地产估价类型为生产型标准工业房地产生产型非标准工业房地产创新型工业房地产

7.3.3 成本法公式

工业房地产采用成本法估价时应根据估价对象状况和土地市场状况,选择房地合估路径或房地分估路径,并优先选择房地合估路径。

房地合估计算公式:房地产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧。

房地计算公式:房地产价=土地重置成本+建筑物重置成本(重建成本)-建筑物折旧

土地重置成本=土地取得成本+土地开发成本+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

建筑物重置成本(重建成本)=设成本+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

7.3.4土地估价方法的选择

测算土地取得成本和土地重置成本可采用市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法。

a) 市场比较法主要适用于地产市场发达,有充足可比实例,交易信息透明公开的地区。比较案例应优先选用1年内的成交实例。对于近期成交实例较少的,由于工业用地价格随时间波动较小,可以适当放宽交易日期,但原则上不得超过3年。

b) 基准地价系数修正法可用于政府已公布基准地价,具有完备的基准地价修正体系的区域,且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时;所采用的基准地价应具有现势性,宜选用发布时间三年以内的基准地价文件,不应选用发布时间超过六年的基准地价文件,当选用发布时间三至六年的基准地价文件时,应充分说明选用的合理性。

c) 新开发土地或土地市场欠发育、少有交易,且征地补偿标准的文件较齐全、征地统计资料较详实,征地区片综合地价或统一年产值标准定期调整的地区的土地估价土地价格评估宜采用成本逼近法。

7.3.5土地价格评估技术要点与参数取值

a市场比较法估价要点

可比实例类型

交易实例选取途径

调整说明

土地一级市场可比实例

委估宗地所在市、区、县国土资源网站查询土地成交信息、中国土地市场网(http://www.landchina.com)等

出让的工业土地一级市场价格是政府调控、指导性的市场价格,要分析一级市场的出让价格是否有一定附加条件,例如:投资强度、产业定位、行业方向、税收要求、环保条件等,多数可比实例要进行出让方式修正后,方可使用。

土地二级市场可比实例

各大公共资源交易平台、阿里拍卖、司法(http://sf.taobao.com)等

市场上纯工业用地的交易例较少,大部分为工业房地产整体拍卖、转让。要合理剥离掉建筑物及附属物等资产的价,是工业比较法估价的基础。

b)基准地价系数修正法估价要点

估价参数

参数取值

基准地价

政府或其他相关部门公布的基准地价

宗地地价修正系数

参照各地基准地价修正体系

期日修正系数

1、查询中国城市地价动态监测,以地水平、地价增长率代替,有时该二项指标未能公布至评估基准日所在年代,未公布年份可按往年年均增幅考虑。2、以近期周边土地成交实例平均价格除以对应级别基准地价,此种方法可以使市场法与基准地价系数修正法二种方法评估结果接近。

容积率修正系数

一般情况下容积率小于或等于2的工业用地不作容积率修正。容积率大于2的参照如同期城镇基准地价修正体系成果将容积率代入其中进行测算修正。

土地开发程度修正值

依据委估宗地现状结合同期城镇基准地价,进行修正。

c) 土地成本逼近法估价要点

成本逼近法土地估价参数分类

一级类

二级类

计算基数

土地取得费

土地补偿费及农业人口安置补助

征地区片综合地价

被征地农民社会保障资金

按国家有关政策计

地上附着物补偿费

征地区补偿标准

青苗补偿费

耕地年产值标准

农用地转用相关税费

耕地开垦费

耕地年产值标准

新菜地开发建设基金


耕地占用税


征地管理费

土地取得费

政府规定的其它费用

如防洪费或南水北调费,政府政策有则计取

土地开发费

宗地外土地开发费


宗地内土地平整费


土地投资利息


土地取得费、土地开发费和相关税费之和

土地开发利润


土地取得费、土地开发费和相关税费之和

土地增值


土地取得费、土地开发费、相关税费、利息、利润之和

修正系数

年期修正系数


区位因素修正系数


个别因素修正系数


注:1、估价参数取值依据要充分

2、土地增值报酬率缺乏测算过程或论证,取值须慎重


7.3.6 房地产成本法评估取值(房地合估)

成本法评估取值参考表

序号

项目

构成

参数取值

1

土地取得成本

土地取得费用+土地取得税费

土地取得成本建议首先选择市场法,次之基准地价系数修正法,再次之成本逼近法,参考7.3.4。

2

勘察设计和前期工程费

三通一平(施工时需要的临时水、电、路及场地平整);勘探费;测量费;咨询费、可研费;规划设计费;施工图设计费等。

一般以建安工程费为基数,按一定比率(3%-6%)求取。勘探费、咨询费、可研费及施工图设计费等的“一定比率”取值要高于民用项目;依据项目的规模、复杂程度不同,“一定比率”取值应有所区别;如果“三通一平”费已包括在土地取得成本中,则不再重复计算。

3

建筑安装工程费

土建工程费、安装工程费、装饰工程费以及附属工程等费用。

参照建设工程造管理站公布的工程价格信息,结合工项目具体情况确定;同时要规避基础设施建设费、公共配套设施建设费的重复计算。

4

基础设施建设费

厂区内的水、电、路、绿化、环保、物业管理用房等设施的建设费用。

一般以建安工程费为基数,按一定比率计取(或按每平方米建筑面积多少元计取);取值应视项目用途、规模及工程难易情况而确定。

5

公共配套设施建设费

城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。

业厂区内此部分一般是没有的,因此不计取。如厂区外要求建设配套市政公用设施,则应按实际情况确定

6

其他工程费

工程监理费、工程造价咨询服务费、竣工验收费等专业费用。

应注意避免与前期费用内容的重复。

7

开发期间税费

有关税收和地方政府或有关部门收取的费用。

依据项目具体情况确定

8

管理费用

人员工资及福利、办公经费、差旅费等房地产开发企业组织和管理房地产开发经营活动的必要开支。

通常按照建设成本的一定比例测算,一般建议取值2%-5%;取值应视项目规模、建设标准、复杂程度而综合确定。

9

销售费用

广告费、销售资料制作等销售成本。

销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比例(0.5%-2%)计取,自建自用的工业用房,没有发生销售,故销售费用一般不计取。

10

投资利息

项目建设完成所发生的必要费用应计算的利息。

无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息;计息周期应取工程合理、正常的建设期;利率应根据建设期长短相应的贷款利息率。(投资利息应考虑土地取得成本的投资利息

11

销售税费

在销售过程中由卖方缴纳的增值税及附加、印花税、交易手续费等费用。

增值税,按国家相关规定执行;城建维护税,增值税×7%;教育附加费(含地地方),增值税×5%;印花税,开发价值或售价×0.05%。自建自用的工业用房,没能发生销售,故销售税费可以不计取。

12

开发利润

开发企业的平均利润。

通常按照一定的基数乘以相应的利润率来估算,一般投资利润取5-10%,销售利润取4-8%。

13

  

因各种原因造成的建筑物价值减损。

一般采直线法结合现状成新计算折旧,也可参考当地重置价中的折旧系数计算。实际操作中同时应按建筑经济寿命与土地使用权孰短的原则进行考虑)

14

房地产价值

房地产价值=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-折旧

房地产价值=1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11+12-13


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