工业房地产估价技术指引（试行）

浙江省工业房地产估价技术指引

二0一九年四月

   正文：

浙江省工业房地产估价技术指引

1  范围

本文件规定了工业房地产估价中需要收集的资料、实地查勘流程、各种估价方法的适用范围、估价技术要点及相关参数的选取。

本文件适用范围：浙江省范围内的工业房地产估价活动。

2  规范性引用文件

GB/T 50291-2015 房地产估价规范

GB/T 50899-2013 房地产估价基本术语标准

GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程

GB/T 18507-2014 城镇土地分等定级规程

GB/T 21010-2017 土地利用现状分类

3  工业房地产分类

工业房地产分类根据业态分为生产型工业房地产与创新型工业房地产。生产型又分为标准工业房地产、非标准工业房地产。

生产型标准工业房地产 是指具有广泛通用性的、用于生产的工业用途房地产。

生产型非标准工业房地产 是指为适合使用者行业特点建造的用于生产工业用途房地产。

创新型工业房地产 是指文化创意、信息软件、物联网、节能环保、现代物流等具有显著创新、创意特征，从第二产业中分离出来的以产品研发、核心技术产品生产试验为主用途的物业。

4  需要搜集的资料

4.1 需要委托方提供的资料

4.1.1 《不动产权证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《集体土地使用证》；

4.1.2 《国有建设用地使用权出让合同》；

4.1.3 估价对象宗地图、宗地内建筑总平图及场外地下管道图纸；

4.1.4 产权单位营业执照；

4.1.5 出租的工业房地产需提供租赁合同、租金支付凭证等；

4.1.6 生产型非标准工业房地产需提供真实建筑工程竣工决算报告、真实造价审计报告等；

4.1.7临时改变用途的工业房地产，需提供相关部门批准临时变更用途的证明和批复，以及与相关管理部门签订的临时变更用途缴纳土地收益金合同；

4.1.8 主要构筑物、附属物清单及其他相应资料。

4.1.9 其他在实地查勘过程中需要申明或提供的相关资料。

4.2  评估专业人员搜集的资料

4.2.1地区经济增长、财政金融状况与银行存贷款利率、产业政策、技术创新、物价工资及就业水平、相同或相关产业的市场状况等；

4.2.2 所在区域的工业区的性质、相关产业的配套及聚集程度、未来的发展趋势、区域的规划管制等影响区域因素的资料；

4.2.3 估价对象所在地相关的基准地价成果及修正体系、房屋重置价标准、建筑工程造价指标等相关资料；

4.2.4 与估价对象用途、区位、权利等相同或相近的交易或租赁信息资料；

4.2.5 估价对象权属及实物状况的资料；

4.2.6 其他相关资料。

5  现场查勘流程

5.1 现场查勘的流程

5.1.1 明确估价基本事项

5.1.2 约定实地查勘事宜

5.1.3 提交估价资料清单

5.1.4 实地查勘估价对象

5.1.5 整理及补充查勘资料

5.2 现场查勘要点

5.2.1收集的登记资料复印件应清晰、完整，对权属证明原件进行验对核实，并要求估价委托人在复印件上签字或加盖公章确认；

5.2.2 环境状况、交通条件、产业聚集程度、基础设施条件及与重要场所（机场、码头、火车站、高速公路、国道与省道）的距离等；

5.2.3厂区查勘内容

a) 坐落：门牌号、厂区名称、四至；

b) 建筑物：建筑物栋数（已建与未建及未完工在建工程）及各栋建筑的功能、每栋楼的建筑结构、层数、各层使用功能、各层层高、开间尺寸、建成时间、设施设备、装修装饰、新旧程度、交通及维修保养和使用情况。除此以外，针对特殊用途的厂房，应了解其内部结构，如：跨度、高度、高强度承重地面等的实物状况及建造成本；

c) 附属物及配套工程情况：厂区大门、围墙、挡土墙、护坡、厂区道路、绿化及场外地下管道；

d) 土地情况：面积、形状、临路状况、位置、实际利用限制、容积率、地形、地势、土地平整状况、土地开发程度、权属状况及土地使用年限等。

5.2.4应核实估价对象实际状况与登记状况的一致性

a) 不动产权利人与估价委托人是否一致；

b) 不动产登记地址与实际查勘坐落是否一致；

c) 不动产权属证明之间的登记地址是否一致；

d) 不动产权属证明附图上的宗地形状或建筑物外形、方位是否与实物一致；

e) 土地、建筑物估价范围是否对应；

f) 土地、建筑物是否同时列入估价范围；

g) 不动产登记楼层与实际楼层、登记建筑结构与实际建筑结构、登记用途与规划用途、实际用途是否一致；

h) 不动产登记建筑面积、土地面积与实际查勘规模是否相当；

i）土地、建筑物估价范围内是否存在没有办理权属登记的临时建筑或违章建筑。

5.2.5对于抵押评估，调查核实抵押房地产在价值时点是否存在权利上的各种限制，如有无租约限制，是否存在法定优先受偿权利及其数额等情况。

5.2.6对于房地产范围内的其他定着物，应与委托人、相关权利人确认是否列入估价范围，并由估价委托人、相关权利人签字或加盖公章确认。

6  现场查勘照片拍摄要求

评估专业人员应拍摄反映估价对象的内部状况、外部状况和周围环境状况的照片，尽可能反映估价对象的立面，尽可能反映室内的功能与装修，尽可能在一张照片中把地面、墙面、天棚都拍摄到。

具体包括：厂区大门、门牌地址、总平面示意图、每幢建筑物的整体外观、内部照片、特殊部位照片（行车及吊车梁，能反映跨度、开间、层高的部位，特别构造的部位）、周边环境照片以及可比实例的外观照片（未采用比较法进行估价时，可不包括该照片）等。

7  估价方法

7.1 比较法

7.1.1 比较法定义

比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异，对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

7.1.2 比较法适用的估价对象

 比较法适用的工业房地产估价类型为生产型标准工业房地产和创新型工业房地产。

7.1.3可比实例选取的一般要求

a) 选择与估价对象处于同一供求圈内（同一行政区、同一土地级别范围、同一工业园区）；对于新开发区域，因工业房地产市场交易不活跃，可在邻近行政区较多的交易实例中选取。

b) 选择与估价对象法定用途与实际用途两者均相同的交易实例 。

c) 选择与估价对象相同或类似容积率、规模、档次、建筑结构的交易实例。

d) 选择成交日期与价值时点接近的交易实例（参照工业用地比较法评估，成交日期通常不宜超过2年，且不得超过3年）。

7.1.4 房地产状况调整

房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

a) 区位状况因素表

b) 实物状况因素表

c) 权益状况调整

权益状况根据规划条件（含容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等因素指标进行调整。

7.1.5 修正系数的确定

“修正系数的确定”要求说清楚修正系数的确定过程，并把握好修正系数数值的合理性和修正幅度的合理性。

a) 容积率修正

已经开发完毕的工业房地产在比较法评估时原则上不需要进行容积率单独修正。如同期城镇基准地价修正体系另有规定，可参照修正体系成果将容积率代入其中进行测算修正。

b) 土地使用年期修正

土地使用年期修正是指待估宗地年期修正指数与比较实例年期修正指数的比

值。比较法中土地使用年期修正系数测算公式为：

式中：

E-----土地使用年期修正系数

r-----土地还原率

m-----待估地的使用年期

n-----比较实例的使用年期

土地还原率是土地修正的中间参数，比较法土地还原率取值主要有两种技术途径，一是查询同期城镇基准地价内涵设定的工业用地土地还原率，二是采用租售比法，风险调整值法、投资报酬率排序法确定。

c) 市场状况调整

使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理。通常采用工业地价指数进行调整。

7.1.6 价格修正及调整

在建立价格可比的基础上，应对可比实例价格进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况修正、实物状况修正、权益状况调整等五项。任何一项单项调整幅度不宜超过20%，综合调整调整幅度不宜超过30%。

经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2。

对修正和调整后的可比实例价格，应根据它们之间的差异程度，可比实例房地产与估价对象房地产的相似程度等，选用简单算数平均、加权算术平均等计算比较价值，测算出估价对象的价值。

7.2  收益法

7.2.1收益法定义

预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

7.2.2 收益法适用范围

收益法适用的工业房地产估价类型为生产型标准工业房地产和创新型工业房地产

7.2.3  公式

a) 选用全剩余寿命模式进行估价时，收益价值应按下述公式计算：

式中：

V——收益价值（元或元/平方米）

Ai——未来第i年的净收益（元或元/平方米）

Yi——未来第i年的报酬率（%）

n——收益期（年）

b) 选用持有加转售模式进行估价时，收益价值应按下述公式计算：

式中：

V——收益价值（元或元/平方米）

A_i——期间收益（元或元/平方米）

V_t——期末转售收益（元或元/平方米）

Y_i——未来第i年的报酬率（%）

Y_t——期末报酬率（%）

t——持有期（年）

7.2.4 工业房地产收益法参数取值

收益法参数取值表

备注：年潜在毛租金收入是否考虑物业费、水电费应进行说明

7.3  成本法

7.3.1成本法定义

测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

7.3.2 成本法适用范围

成本法适用的工业房地产估价类型为生产型标准工业房地产、生产型非标准工业房地产和创新型工业房地产。

7.3.3 成本法公式

工业房地产采用成本法估价时应根据估价对象状况和土地市场状况，选择房地合估路径或房地分估路径，并优先选择房地合估路径。

房地合估计算公式：房地产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧。

房地分估计算公式：房地产价值=土地重置成本+建筑物重置成本（重建成本）-建筑物折旧

土地重置成本=土地取得成本+土地开发成本+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

建筑物重置成本（重建成本）=建设成本+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

7.3.4土地估价方法的选择

测算土地取得成本和土地重置成本可采用市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法。

a) 市场比较法主要适用于地产市场发达，有充足可比实例，交易信息透明公开的地区。比较案例应优先选用1年内的成交实例。对于近期成交实例较少的，由于工业用地价格随时间波动较小，可以适当放宽交易日期，但原则上不得超过3年。

b) 基准地价系数修正法可用于政府已公布基准地价，具有完备的基准地价修正体系的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时；所采用的基准地价应具有现势性，宜选用发布时间三年以内的基准地价文件，不应选用发布时间超过六年的基准地价文件，当选用发布时间三至六年的基准地价文件时，应充分说明选用的合理性。。

c) 新开发土地或土地市场欠发育、少有交易，且征地补偿标准的文件较齐全、征地统计资料较详实，征地区片综合地价或统一年产值标准定期调整的地区的土地估价土地价格评估宜采用成本逼近法。

7.3.5土地价格评估技术要点与参数取值

a）市场比较法估价要点

b）基准地价系数修正法估价要点

c) 土地成本逼近法估价要点

成本逼近法土地估价参数分类

7.3.6 房地产成本法评估取值（房地合估）

成本法评估取值参考表