工业用地17个基础知识

01

工业用地的分类

《城市用地分类与规划建设用地标准》按照对居住及公共环境的干扰程度 、污染程度、安全隐患程度的不同，将工业用地分为三类：

一类工业用地（M1）：对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患，包括以产业研发、中试为主兼具小规模生产的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。

二类工业用地（M2）：对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。

三类工业用地（M3）：对寓居和公共设备等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业等用地。

此外，为了适应传统工业向高新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要。

近年，政府在三类工业用地外又衍生出了新型产业用地（M0），范围定义为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。

02

如何获取工业用地

根据《土地法》及国土资源部相关规章规定，经营性用地必须通过「招拍挂」的方式获得。

但与住宅用地的「价高者得」不同，获取工业用地需要地方政府点头同意。政府会根据企业的实际情况，设置竞拍条件，再拿到公共资源交易平台公告「招拍挂」。

当然，企业也可以在二级土地市场买地，但二手地交易的复杂程度要远高于一级市场，且风险大都由买受方承担。

03

工业用地能否转让

根据《国有建设用地使用权出让合同》（示范文本）和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，工业用地可以转让，但有两个前提条件。

① 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

② 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

当然，以上只是国家的基础规定，各地区办理土地转让可能有其他的附加条件，一般来说，土地出让时有特殊约定的，再次转让还需要征得原主管部门同意。

04

工业用地的涉税问题

出让方：

① 营业税：单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率缴纳营业税。

② 城市维护建设税和教育费附加：以上述营业税额为计税依据，分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率缴纳城市维护建设税和教育费附加。

③ 土地增值税：以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率缴纳土地增值税。

法定的扣除额：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。

税率：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

为计算方便，可以通过速算公式计算：

土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数

(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。

当然，若税务机关发现以上数据不够真实，会要求对转让价格或扣除费用进行评估。

④ 企业所得税：按25%的税率缴纳企业所得税。

⑤ 印花税：按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。

受让方：

① 城镇土地使用税：以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据，按一定的税率（每个城市各不相同）按年缴纳。

② 印花税：按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。

③ 契税：土地使用权的转让，以成交价格为计税依据，以3%税率缴纳契税。

05

工业用地如何变性

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

这里有两个需要注意点，一是工业用地变性必须符合城市总体规划，且需要主管领导（国土部门一把手、分管副市长）签字确认。

二是工业用地变性以后只需要补交差价，不一定需要「招拍挂」（各地方规定不同）。

但在实际操作中，土地变性费时费力，如果没有很硬的关系，基本没戏。

06

工业用地使用年限

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，工业用地最高年限为50年。

此前，我国各地工业用地出让大多采用最高年限；但这几年国内不少地区（主要是发达省、市）为了提升土地集约化程度、加快土地流转效率，推出了工业用地弹性年期出让，把出让年限缩短到了10-50年不等（10-20年较为常见）。

07

工业用地配套比例

根据今年3月最新修订的《工业项目建设用地控制指标》（2021版），工业用地行政办公及生活服务设施用地面积≤工业项目总用地面积的7%，且建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%，不得分割转让。

同时《工业项目建设用地控制指标》还新增一条补充规定：对单体大型工业项目，按照工业用地落实用途的战略性新兴产业、先进制造业项目，项目用地范围内可以增加研发、创意、设计、检测、中试设施，增加的建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%，不得分割转让。

08

工业用地投资强度

《工业项目建设用地控制指标》按照行业分类给出了固定资产投资强度的推荐值。但这个指标并没有太大的参考性，因为各地基本都会在推荐性指标的基础上加码。

一般来说，越发达的城市对投资强度要求越高，比如上海对工业用地的投资强度要求可以达到1000万/亩以上；而一般的地级市只需要200-300万/亩就可以达标。

09

工业用地容积率

根据《工业项目建设用地控制指标》，不同行业政府对容积率的要求不同。

比如计算机、通信、电子设备制造业，容积率必须达到1.1（及以上）；而石油、煤炭、燃料加工业等对生产工艺有特殊要求的，容积率只需达到0.5即可。

10

工业用地增加容积率要补交费用吗

根据《节约集约利用土地规定》第二十四条规定，鼓励土地使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。

在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

11

工业用地建筑系数

建筑系数即使用面积占建筑面积的比例「建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%」。

《工业项目建设用地控制指标》规定，一般性行业建筑系数至少要达到40%（及以上），化工制造、金属冶炼等个别行业可以放宽到30%（及以上）。

12

闲置土地如何处理

根据《闲置土地处置办法》第十四条，由于企业原因导致的闲置：

① 未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。

② 未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《土地管理法》第三十七条和《城市房地产管理法》第二十六条规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

但在实际操作中，政府对收回闲置土地态度非常谨慎，处理方式也以灵活处置为主，包括勒令企业限期开发建设、用地置换等，反复整改无效后才会考虑收回土地。

由于政府原因导致的闲置，根据《闲置土地处置办法》第十二条规定，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：

① 延长动工开发期限，签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。

② 按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续。

③ 由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。

④ 协议有偿收回国有建设用地使用权。

5、置换置换其它价值相当、用途相同的土地。

13

工业用地拆迁可能有哪些补偿

① 土地补偿：补偿标准由各地根据当地工业地价自主制定。

② 奖励性补偿：对积极响应拆迁或主动放弃一些权利的企业给予一定的奖励性补偿。

③ 厂房重置成新价：厂房重置后再建所需金额（包括不可移动的装修附属物、机器设备等）。

④ 停产停业损失费：企业（预期）利润损失、违约损失、财务成本（成本利息）等。

⑤ 搬迁运输补偿费。

⑥ 其他额外约定的补偿。

14

工业用地能抵押贷款吗

工业用地属不动产抵押中土地的一种，根据工业用地的分类和土地所有权，可以申请银行贷款。

贷款具体金额，银行会对土地使用权价值及地上的建筑物进行估价得出。

但有一点需要注意，若土地是集体所有，银行一般只评估厂房建筑物价值，土地价值可能不算在内。

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土地使用期满怎么办

我国土地有偿使用制度建立于上世纪90年代，多数土地按照法定最高年期出让。

目前，我国大部分地区尚未遇到土地使用权到期问题，对使用期限届满后是否续期、如何续期，均由地方自主决策，国家暂无统一的规定。

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工业用地产权能否分割

目前全国没有任何一部法律法规明确给出工业用地上厂房或办公楼能否进行产权分割，在实际操作中主要以地方政府的意愿为主。

一般来说，一线城市对工业地产分割销售多采取限制措施，而二三线城市对此相对开放。

17

工业用地能不能盖住宅

《土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

因此工业用地上盖住宅属于明显的违法行为，所建的住宅也是非法建筑。若政府追究，开发商可能面临补缴出让金、交还土地使用权、行政罚款等处罚。